Tenga en casa a un arquitecto o ingeniero que le ayudará a resolver las dudas relacionadas con su casa o con futuros proyectos o reformas a un bajo precio.

Uno de nuestros técnicos irá a su casa para poder resolver in situ todas las dudas que usted tenga, incluso fuera de horario de oficina,para su mayor comodidad y sin aumento de precio.

Este técnico podrá asesorarle sobre decoración, reformas en su hogar, materiales y nuevas tecnologías, o sobre cualquier tipo de proyectos de edificación que quiera realizar. Tendrá una respuesta al momento sobre las mejores posibilidades técnicas y una opinión cualificada estética.

El presupuesto incluye el desplazamiento hasta el lugar de la visita. En caso de que de la consulta derive en un proyecto, este se presupuestaría a parte con un precio ventajoso acorde con nuestra filosofía low cost.

D E C O R A C I Ó N
Desde el color de las paredes, al amueblamiento perfecto para las estancias de su casa, pasando por el diseño de muebles totalmente personalizados a sus necesidades. Nuestros técnicos podrán darle una respuesta rápida sobre las últimas tendencias y sobre nuevos materiales, cómo aprovechar mejor la luz, cómo organizar el espacio para que sea más amplio y cualquier tipo de solución que mejore su vivienda

R E F O R M A S E N E L H O G A R
Modifique su hogar para sacarle el mayor provecho a todos los metros cuadrados que tiene y para que la luz sea la protagonista. Aproveche mejor el espacio para así sentir que su casa es mayor o dese el capricho de cambiar su hogar de arriba a abajo.

P R O Y E C T O S D E E D I F I C A C I Ó N
Si usted tiene un terreno y no sabe que hacer con él, nosotros le ayudaremos con la normativa para que sepa que es lo que podría construir. En caso de decidirse a hacer algo y cuente con nosotros, le ofreceríamos un proyecto de arquitectura acorde con el lugar y con sus gustos, ajustándonos al presupuesto con el que usted cuente.

El proyecto aunaría una solución funcional, cómoda, agradable y con las últimas instalaciones de ahorro energético, asesorándole en todo momento sobre materiales, espacios, empresas constructoras, etc.

¿Cuál es el proceso?
Lo primero, ponerse en contacto con un arquitecto o arquitecto técnico. Fundamental, y si es de confianza o de la familia mejor, saldrá mas barato.

Lo siguiente, el proceso en sí, depende de si la casa tiene o no mas de cuatro años y de si ha sido o no denunciada por el Ayuntamiento alguna vez. Entonces puede hacerse un proceso resumido, mas rápido.
Si la casa tiene menos de cuatro años, o si ha habido expediente municipal, es algo mas lento, quizá imposible.
Tiene una ventaja: te estás ahorrando los impuestos que tenías que haber pagado en el momento de la construcción. La desventaja: si la haces sin papeles, simplemente no es legal. Y en estos momentos, casi seguro que te van a pillar.
Ten en cuenta que no siempre vas a poder legalizar tu casa, ya que, por ejemplo, hay derechos que no prescriben y que no vas a poder tocar, como los cauces.

Las casas se legalizan para proteger las antiguas viviendas o para proteger aquellas que se construyeron por aquellos que desconocían la normativa, muy habitual en los ambientes rurales. O simplemente, para no dejar desprotegidas a aquellas que no se sabe si se construyeron de forma legal o no. No se legalizan para que tú te puedas ahorrar la pasta al construir tu vivienda nueva, no, no es para eso, no pienses que te lo vas a ahorrar y que después lo pagas mas barato.

Nos vasamos en la siguiente normativa.

RD 1093/1997, de Inscripción de Actos de Naturaleza Urbanística en el Registro de la Propiedad
Es posible ¿legalizar? una vivienda que ha cometido una infracción urbanística., basandonos en el siguiente artículo:

Artículo 52. Reglas aplicables a otras construcciones: Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

a) Que se pruebe por certificación del Catastro, del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

c) Que no conste del Registro la practica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

El fundamento último de esta apuesta legal se justifica en adecuar la realidad registral a la realidad física, cuando sobre esta no cabe actuación administrativa represora (SANCION 4 AÑOS SEGUN LEY DEL SUELO DE LA CARM), y todo en aras de principios de seguridad jurídica y de un posibilismo del tipo haya-paz para evitar conflictos en las zonas rurales.

Esto ni es seguridad jurídica ni es nada. De hecho, ni siquiera es legalización . Habrá una legalización civil, pero jamás administrativa (Y nos nos metemos en temas de suministros y demas). Ese inmueble se halla en ese limbo jurídico llamado "fuera de ordenación". Un inmueble fuera de ordenación no deja de ser un gigantesco iceberg, practicamente oculto en la dimensión de su problema, y que flota a la espera del adquirente desprevenido.

Por no caer en tecnicismos, un inmueble fuera de ordenación esun inmueble que contradice la normativa urbanística, ya puede ser una ley, un reglamento, un Plan General, etc. Y la gracia del asunto estriba en que dicho inmueble es consentido, que no se van a cometer actuaciones contra el. Y alguno pensará que a que se debe esa bula.

Al status de fuera de ordenación se llega de distintas maneras.Puede ser de modo sobrevenido, al producirse un cambio en el planeamiento municipal o en otras normas. La Ley de Costas, la de Carreteras, o de terminados Planes de Protección del Litoral causan ese mismo efecto. Pero también puede ocurrir que se trate de un acto ilegal, y que gracias al mencionado articulo se haya aprovechado de la prescripción y de la inacción de la Administración.

Por tanto, de algún modo, se considera que algún tipo de derecho han ganado los titulares de esos bienes, bien por la dejadez de la Administración, bien por tratarse de derechos preexistentes (me repugna que se de el mismo trato a ambos supuestos, cuando no tienen nada que ver).

¿Y que consecuencias tiene que un edificio este fuera de ordenación? Hay distintos tipos de consecuencias, pero la más destacable es que el derecho de propiedad sobre el mismo queda notablemente disminuido. Al estar fuera de ordenación, si el edificio se quema no nos van a permitir su reedificación, ya que irían en contra de la propia normativa. Tampoco nos darán licencia para ampliar la edificación ni para introducir mejoras en las mismas (puedo estar equivocado, pero entiendo que esto incluye por ejemplo la instalación de ascensores). básicamente tendremos derecho a obras de conservación y mantenimiento, y poco mas.

Mención especial es la de las licencias de actividad. Una nave que este fuera de ordenación puede ser transmitida, al igual que una vivienda. Pero no nos darán una licencia para un uso distinto del que estaba siendo consentido.

Por tanto esa vivienda, esa nave, podrá ser inscrita en el Registro de la Propiedad y podrá ser vendida, pero lleva consigo una serie de problemas destacables. Problemas que el particular que confíe en el registro de la Propiedad y no se de una vuelta por las Oficinas Urbanísticas del Ayuntamiento, puede comerse de pe a pa.

Por tanto, hay ocasiones en que el Registro de la Propiedad no logra proteger al adquirente de buena fe. Y lo más doloroso es que encima le deja con el culo al aire frente a la Administración.

¿Soluciones? Creo que la normativa debería recoger que la inscripción de este tipo de declaraciones de obra nueva es posible, si, pero siempre con la advertencia en el Registro de que están fuera de ordenación.

Y no me refiero solo a los supuestos de fuera de ordenación clásicos si no también a los desencadenados por la Ley de Costas y otras. Si la Administración quiere hacer valer su derechos debería estar obligada a contribuir a la seguridad jurídica y a utilizar el instrumento de publicidad de derechos y cargas del que nos hemos dotado. Por tanto, los deslindes, las servidumbres, todo tipo de cargas y gravámenes urbanísticos (ya ocurre con muchas, como por ejemplo las cargas de los costes de urbanización), todo tipo de medidas que limiten el derecho de propiedad recogido en el Registro deberían ser objeto de inscripción, y de no ser, así conllevar la adecuada responsabilidad. Esto suena a Ciencia Ficción, pero quizás con un poco de suerte la UE mete en vereda a nuestros políticos.

Esta claro que es una solución a medio plazo. A corto plazo, en caso de duda, y practicamente siempre, compre o no con un Banco, encargaría una tasación a una sociedad homologada. Y es que, más allá de la valoración que me hagan, realizaran también un estudio urbanístico del inmueble, incurriendo en responsabilidad en caso de no reflejar dichos problemas.

PD: Por supuesto, otro de los perjuicios que tendré, es que difícilmente un Banco me hipotecará un Bien con semejante tara, salvo supuestos muy concretos. Esto limitarla en gran medida, junto con los demás factores comentados, la posibilidad de poder transmitirlo, al menos a un precio de mercado, pero aqui entra la ley de la oferta y la demanda.

Ante la complejidad de los procesos propios de la construcción nos hemos planteado esta guía básica como ayuda y orientación al cliente. Se trata de una información de gran utilidad tanto para gestionar uno mismo los trámites (auto-promoción) como para verificar que dichos trámites se han completado correctamente.
Ante cualquier duda le asesoraremos con mucho gusto.
Esta ayuda no establece una relación exhaustiva ni exacta, por lo que pueden aparecer nuevos pasos intermedios y desaparecer otros.

1.- BÚSQUEDA DE LA PARCELA.

Esta es una fase importante pues se decidirá dónde se desea que se emplace la vivienda y el propio carácter del entorno que la rodea. Entre las cosas importantes destacamos:
Las Características del Terreno:
- La calificación urbanística del terreno, hay que comprobar que sea urbanizable y por lo tanto que se pueda construir en él. Lo ideal es informarse a través del propio Ayuntamiento.
- Las Ordenanzas Municipales que afectan al terreno, lo más conveniente, y que además va a ser necesario para su presentación junto con el Proyecto de Ejecución, es solicitar un Informe Urbanístico y un Informe de Alineaciones y Rasantes de la parcela, donde podremos saber qué es lo que podemos construir.

El Económico:
Si tiene algún tipo de carga pendiente, antes de comprar el terreno hay que consultar su estado en el Registro de la Propiedad.

2.- ENCARGO Y REDACCIÓN DEL PROYECTO.

Contactar con un profesional para que le asesore.
Debe dejarse aconsejar por un profesional con experiencia que le ayudará. Este profesional será en general el arquitecto. Deberá informarle de todos los contactos relacionados con el proyecto que mantenga con terceros profesionales o industriales, de cara a coordinar adecuadamente los trabajos.
Encargue un estudio geotécnico del terreno y facilíteselo al arquitecto  (solo en caso de obra nueva). 

Con la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, usted está obligado a contratar un seguro de daños materiales (solo para obra nueva y en caso de querer vender la edificación antes de 10 años 1).
El geotécnico sirve de base técnica al estudio de Arquitectura en su labor de proyectar y calcular la estructura de la edificación. Normalmente esta fase se realiza antes del Proyecto Básico y/o de Ejecución y después del anteproyecto.
Infórmese de todos los profesionales que deberán intervenir durante el proceso de proyecto y construcción del edificio.

No crea que sólo necesitará un arquitecto, generalmente necesitará la presencia de más profesionales (el estudio ARQUITECTURA YCONTROL DEL MEDITERRANEO SL le asesorará al respecto):

a) Fase de redacción de proyecto:En esta fase interviene fundamentalmente el Arquitecto, pueden también intervenir ingenieros en proyectos parciales.
b) Fase de obra: Aquí intervienen muchas personas y organismos, fundamentalmente los siguientes:

Arquitecto: es el director de la obra.

Arquitecto Tecnico o Ingeniero de Edificación: interviene durante la fase de dirección de obra y tiene un contacto más estrecho con la ejecución de la obra.
Coordinador en materia de Seguridad y Salud en la construcción: su función es coordinar las concurrencias entre empresas para evitar los riesgos que de ellas se derivan las medidas de seguridad. Generalmente el coordinador suele ser Arquitecto Tecnico o Ingeniero de Edificación aunque no tiene por que serlo podria ser cualquier técnico (Arquitecto, Arquitecto Técnico o Ingeniero de Edificacón)

Organismo de Control Técnico de la Edificación u OCT (solo en obra nueva cuya motivacion sea su venta antes de 10 años): en caso de que sea preciso constituir la póliza de seguro decenal, será obligatoria la presencia de un Organismo de Control Técnico de la edificación de manera independiente de la supervisión que llevarán a cabo el Arquitecto y el Arquitecto Técnico o Ingeniero de Edificacón

Laboratorio de Control de Calidad: es obligatorio realizar una serie de ensayos de control de calidad de materiales que deben realizarse por un laboratorio especializado, sobre todo en la fase de estructuras y el plan de control lo propone el Arquitecto Técnico o Ingeniero de Edificacón .

Infórmese de qué documentación necesita según la obra que vaya a construir.

Necesitará que le preparen la siguiente documentación:

PROYECTO BÁSICO: es imprescindible para obtener la licencia urbanística del Ayuntamiento. Con ella no se puede proceder a la ejecución de las obras.

PROYECTO DE EJECUCIÓN: es imprescindible para el inicio de las obras. Generalmente se suele redactar un documento conjunto llamado Proyecto Básico y de Ejecución.

Si para ejecutar las obras es preciso demoler antes un edificio, necesitará además un PROYECTO DE DEMOLICIÓN, que lo redactará el (Arquitecto, Arquitecto Técnico o Ingeniero de Edificación) y que tiene sus honorarios independiantes y conlleva una direccion de los trabajos de demolicion

ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD o ESTUDIO BASICO DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA CONSTRUCCIÓN. Es siempre necesario. Puede ser básico hasta un PEC de 450000 €, cuando la obra no alcanza cierto presupuesto, o completo en caso contrario. El estudio básico y el estudio completo suele ser un documento aparte que se tarifa por separado, aunque puede ir incluido en la tarifa de proyecto.

Si la obra tiene instalaciones especiales o supera determinadas cifras de potencia, posiblemente necesitará PROYECTOS ESPECIFICOS DE INSTALACIONES, que suele pedir el Servicio Provincial de Industria de la DGA. En general estos proyectos los redactará el ingeniero industrial, que también llevará la dirección de la obra respectiva y emitirá los correspondientes certificados.

Si la obra tiene elementos que puedan considerarse como generadores de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas (bares, restaurantes, cafeterías, almacenamiento de sustancias combustibles, cocinas industriales, maquinaria especial, etc.), necesitará un PROYECTO DE ACTIVIDAD. En general el arquitecto redactará un PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN que integre también el PROYECTO DE ACTIVIDAD. En este caso la tramitación es más compleja.

Solicite los Informes de los puntos de enganche, acoples y capacidades de suministros:
En algunos Ayuntamientos lo solicitan a la hora de la petición de la correspondiente Licencia de Obras, pero es aconsejable solicitarlos en todos los casos para unos adecuados cálculos y una mejor definición en la redacción del Proyecto de Ejecución por lo que debe solicitarlos lo antes posible y entregárselos al estudio. Se deberá solicitar el informe de los siguientes suministradores:

Del punto de enganche definitivo y capacidad de suministro de la red a la empresa suministradora de la energía eléctrica.

Del punto de enganche definitivo de acoples de saneamiento, fontanería y de la capacidad de suministro de la red de la empresa suministradora, o receptora.

Avise siempre con la suficiente anticipación de las modificaciones.
Si decide cambiar alguna de las especificaciones del proyecto comuníqueselo, lo antes posible, al estudio de arquitectura para ajustar el proyecto. Tenga en cuenta que una modificación importante alargará los plazos de entrega. El estudio le informará y asesorará sobre posibles interacciones o incompatibilidades de la nueva solución.

3.- ANTES DE INICIAR LAS OBRAS.

Cuando el proyecto esté terminado.

El arquitecto habrá visado en el Colegio Oficial de Arquitectos el proyecto conforme a lo dispuesto en el Real Decreto1000/2010, de 5 de agosto, sobre Visado Colegial Obligatorio, y conforme con lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley 2/1974 de Colegio Profesionales y en la Ley de la C.A. de Canarias 10/1990 de 23 de mayo de Colegios

Profesionales.

Tenga contratado a un Arquitecto Técnico o Ingeniero de Edificación.

Toda obra, por ley, ha de tener una dirección facultativa que consta de un Arquitecto y un Arquitecto Técnico o Ingeniero de Edificación es quien realiza el seguimiento técnico pormenorizado de la obra. Revisa los materiales y es, en general, quien asume las tareas de Coordinación en materia de Seguridad y Salud durante la construcción.
Es muy recomendable que el Arquitecto Técnico o Ingeniero de Edificación sea de la confianza del Arquitecto. Si usted no conoce a ningúno los Arquitectos suelen colaborar con algún Arquitecto Técnico o Ingeniero de Edificación de confianza.
Los honorarios del Arquitecto Técnico o Ingeniero de Edificación suelen estar alrededor del 30% de los Honorarios del Arquitecto, para la dire.
Solicitud de la licencia de obras en el Ayuntamiento.

Deberá solicitar la licencia de obras en el Ayuntamiento, para ello deberá rellenar una instancia y presentar el proyecto visado junto con otros documentos. Generalmente le pedirán dos ejemplares del mismo, aunque dependiendo de la complejidad del mismo pueden solicitarle más.
Esta licencia incluye el pago de unas tasas variables dependientes de cada Ayuntamiento pudiendo ser un porcentaje del Presupuesto de la Obra (ronda el 2% y el 4%) y un impuesto llamado ICIO mas una serie de avales dependiendo de la poblacion, que se devuelven al terminar la construccion.
La solicitud de licencia de obras lleva aparejada una serie de informes. En caso de que alguno sea desfavorable le indicarán en el mismo las deficiencias que pudiera tener el proyecto. Proporcione al estudio de arquitectura una copia de todos los informes para que proceda a la subsanación de dichas deficiencias.
Declaración de obra nueva.

Antes de la constitución del préstamo hipotecario, el banco u otra entidad financiera, le solicitará cierta documentación, entre ella la declaración de obra nueva en construcción, (solo en caso de obra nueva).
Solicite ofertas a distintas constructoras.

Una vez visado el Proyecto de Arquitectura junto con el de Seguridad y Salud, en nuestro Estudio le prepararemos un dossier para las constructoras con la información del proyecto (se indicará la memoria de calidades y una medición de la obra sin los precios). Dicho dossier es el que se envía, por parte del cliente, a varias constructoras para que ellas lo estudien y den precio junto con las condiciones específicas que consideren.

Una vez decidido quién será el constructor, es preferible que contrate bajo un presupuesto cerrado de esta forma evitará sorpresas desagradables por modificaciones durante la ejecución. Pacte siempre con el contratista que cualquier modificación extraordinaria que se haga, se pagará a precios de proyecto.
Es también muy recomendable que pacte una reserva de garantía, esto es: usted solo abona un porcentaje, en torno al 95% de los trabajos facturados, y el 5% restante lo abona transcurrido un tiempo después de entregada la obra, generalmente un año, de esa forma podrá detectar pequeños fallos o imperfecciones que pudieran aparecer antes de haber concluido completamente la relación contractual con el constructor. Puede hacer lo mismo mediante un seguro suscrito por el constructor (ver apartado de seguros de garantía más adelante). 
Contrate un Organismo de Control Técnico (OCT, sólo en obra nueva cuando su intencion sea vender la vivienda antes de 10 años) y un Laboratorio de Ensayos.

Para que pueda contratar la póliza de seguro de daños materiales en la construcción (solo para obra nueva no autopromoción o en caso de venta antes de 10 años), la compañía aseguradora le va a exigir que exista una entidad de control de calidad de la edificación independiente de la dirección facultativa. Dicha entidad de control técnico necesitará conocer las características fundamentales del terreno (estudio geotécnico) y de los materiales (ensayos), que deberán realizarse por un laboratorio acreditado.
Planes de seguridad.

El promotor deberá requerir al contratista el plan de seguridad y salud y el coordinador aprobar dicho plan y sus anexos por colegio profesional (cada aprobacion lleva un coste aparejado aprox de 40 € comprobar que el contratista a efectuado de apertura del centro de trabajo, a la autoridad laboral competente antes del comienzo de los trabajos y deberá exponerse en la obra de forma visible, actualizándose si fuera necesario

?4.- INICIO DE LAS OBRAS

Recuerde que nunca debe iniciar las obras si no ha obtenido la preceptiva licencia urbanística, o no ha realizado el Estudio Geotécnico ni contratado una Entidad de Control de Calidad.
Entregue una copia de la licencia de obras al estudio de arquitectura.

Una vez que tenga concedida la licencia es necesario que el arquitecto tenga copia de ella para poder emitir el acta de replanteo y el certificado de inicio de obra.

Contrate una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción.
El promotor es responsable en materia de seguridad y salud en la construcción conforme a lasDisposiciones mínimas de Seguridad y de Salud en las obras de construcción del R.D. 1627/1997, Y aunque los técnicos de la Dirección Facultativa cuentan con seguro de este tipo, es el promotor el que en última instancia asume el coste de las medidas de seguridad, por lo que se le supone directamente responsable de su implantación en la obra, por ello es muy recomendable que contrate una póliza de seguro que cubra esta responsabilidad. No es muy caro para viviendas unifamiliares (unos 350 € aproximadamente) y aunque no suele tener que utilizarse nunca, es una tranquilidad.

Exija al contratistas y subcontratistas un Plan de Seguridad.

El contratista principal y cada subcontratista están obligados a presentar cada uno un Plan de Seguridad que se ajuste a lo especificado en el estudio de seguridad del proyecto. Este plan de seguridad debe exigirlo usted como promotor, y debe facilitarlo al coordinador en materia de seguridad y salud.
La comunicación de la apertura del centro de trabajo a la autoridad laboral competente deberá incluir el plan de seguridad y salud y estará a disposición permanente de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social y de los técnicos de los órganos especializados en materia de seguridad y salud en las Administraciones públicas competentes asi como el libro de incidencias legalmente deligenciado por colegio profesional.

5.- DURANTE LAS OBRAS.

Si decide modificar cualquier aspecto de los especificados en el Proyecto de Ejecución deberá notificarlo inmediatamente a la dirección facultativa antes que al constructor.

Se convocará una reunión en la que se reflejará por escrito en un acta de modificación de proyecto en la que deben quedar claros aspectos tales como la valoración económica de la modificación y si afecta a otros procesos o partes de la obra. Esta acta será suscrita por todas las partes que intervengan en la obra: usted como promotor, el constructor o industrial implicado en la modificación, y la dirección facultativa.

Abonos parciales: certificaciones de obra. 

Lo habitual es que mensualmente el constructor le presente a usted una certificación y una factura para que sea aprobada y abonada.

Es muy recomendable que siga el siguiente protocolo:

Compruebe que la certificación (que consiste en la relación de las unidades de obras ejecutadas conforme a la medición del proyecto y con los precios pactados) y la factura están desglosadas y tienen el detalle de los trabajos realizados.
Facilite una copia de dicha certificación y factura a la dirección facultativa, que así podrá supervisar y comprobar que efectivamente se han realizado esos trabajos correctamente.
Pague al constructor cuando la dirección facultativa haya ratificado la certificación con la firma de ambos componentes, y le comunique que los trabajos se han realizado conforme al proyecto y de forma adecuada. La dirección facultativa le puede confeccionar un documento donde esto se expresa por escrito, que es lo que se llama certificación de obra.

Caso particular: créditos hipotecarios. En el caso de que usted haya solicitado un préstamo hipotecario a una entidad de crédito, lo más probable es que le exijan presentar certificaciones de obra, para ir liberando poco a poco el dinero del préstamo. La entidad además, puede enviar a un técnico para comprobar, in situ, dichas certificaciones( la entidad bancaria puede que le facture dichas visitas (150 € aproximadamente por visita) pacte con la entidad bancaria estos gastos.

6.- FINAL DE OBRA.

Certificado final de obra.

El certificado final de la obra será expedido por la dirección facultativa. La emisión del certificado final de obra implica que a todos los efectos la obra está acabada. A partir de la fecha de emisión comienza a contar el plazo de garantía de las obras.
Este certificado tiene que estar visado por el colegio de Arquitectos y el de Arquitecto Técnico o Ingeniero de Edificación, para que sea válido. Para conseguirlo usted tiene que abonar los honorarios de los técnicos de la dirección facultativa.
Si en la obra hubieran intervenido más técnicos con otros proyectos (electricidad, calefacción,...) tendrá tantos certificados de fin de obra parciales como proyectos hubiera necesitado para poder hacer las obras.

Libro del Edificio.

Para un debido mantenimiento de la edificación el arquitecto director de obra le redactará el Libro del Edificio, se trata de un documento a parte del proyecto de ejecución que se irá rellenando a lo largo de la vida útil de la edificación, ya que en él se deberá ir reflejando las diferentes reparaciones, modificaciones, etc., donde se recoge la siguiente documentación además del proyecto inicial:

Planos de estado final de la obra (en caso de que hubiese habido modificaciones).
Relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación.
Registros de calidad de los materiales.(documento visado)
Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio, sus instalaciones y equipos.(documento visado)
Seguros de garantía en la construcción (solo en caso de obra nueva para ser vendida).

Vienen regulados por el art. 19 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Usted como promotor está obligado a contratar los siguientes seguros en caso de obra nueva:
Usted deberá exigirle al constructor un Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.

Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.. Este seguro, conocido como seguro decenal, tiene una excepción en su obligatoriedad en el caso de Autopromoción (cuando la casa vaya a ser destinada como vivienda de la misma persona que promovió su construcción) con la obligación que en caso de venta antes de los diez años de acabada la obra deberá figurar explícitamente en el contrato de compra-venta que la casa carece de seguro decenal.

Acta de recepción provisional.

Finalizada la obra por completo se redacta el acta de recepción provisional (simultáneamente al certificado de fin de obra). A partir de la emisión del acta, usted recibe el edificio y corre el plazo de garantía. Además se realiza una relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación, a la vez que los defectos que se ha observado el Promotor y/o la Dirección Facultativa para ser reparados por el contratista en un plazo determinado.
Licencia de primera ocupación o Declaración responsable.

Deberá presentar al Ayuntamiento una Declaración Responsable para la Primera Utilización y Ocupación del edificio ejecutado. Le exigirán una serie de datos de los técnicos, de la Licencia, de las características de la edificación o de la instalación, el certificado de fin de obra, la documentación de las modificaciones, boletines, informes de los acoples y puntos de enganche, y demás documentación que varía según el Ayuntamiento que se trate. Los servicios técnicos municipales realizaran una inspección a la edificacion (en actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, es obligatorio).
Acta de recepción definitiva.

Superado el plazo de reserva de garantía pactado en el contrato, se emite el acta de recepción definitiva. Usted recibe definitivamente la obra. Es importante que se proceda a una revisión exhaustiva de todos los posibles defectos que pudieran haberse producido desde la entrega provisional de la obra para su corrección.

Enlaces a normativas:

Código Técnico de la Edificación (CTE)

Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)

Disposiciones mínimas de Seguridad y de Salud en las obras de construcción

El estudio de arquitectura e ingenieria ARQUITECTURA Y CONTROL DEL MEDITERRANEO SL. espera que la información contenida en esta guía le haya resultado de utilidad, y le recordamos que puede ponerse en contacto con nosotros ante cualquier duda o sugerencia.

La filosofía de nuestra empresa es la de ofrecer unos servicios de la máxima calidad con las soluciones técnicas y económicas más adecuadas en cada proyecto, realización del trabajo en los plazos más ajustados para el cliente y unos precios altamente competitivos.

Nuestro control de calidad, nuestro alto grado de autoexigencia, la minuciosidad en la elaboración de cada plano y cada detalle y nuestra continua formación, garantizan la fiabilidad y la calidad de nuestros trabajos. El equipo de ARQUITECTURA Y CONTROL DEL MEDITERRANEO SL. está compuesto por un equipo multidisciplinar altamente proporcionado y cualificado, especializado, formado por arquitectos, ingenieros, arquitectos técnicos, informáticos, diseñadores y delineantes, dispuestos a perfilar y concretar la opción más acertada entorno a la idea y necesidad del cliente.
Nosotros no sólo hacemos proyectos técnicos y dirijimos obras, te acompañamos, te asesoramos y te ayudamos en todo el proceso burocrático, en la puesta en marcha de la obra, en su entrada en funcionamiento, en su conservación y en su mantenimiento.

¿Tienes alguna duda, quieres algún consejo, necesitas algo? LLAMANOS, TE ESCUCHAMOS Y LO RESOLVEMOS.

Artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación.

1. El presente Real Decreto establece, en el marco de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales, las disposiciones mínimas de seguridad y de salud aplicables a las obras de construcción.

2. Este Real Decreto no será de aplicación a las industrias extractivas a cielo abierto o subterráneas o por sondeos, que se regularán por su normativa específica.

3. Las disposiciones del Real Decreto 39/1997, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de los Servicios de Prevención, se aplicarán plenamente al conjunto del ámbito contemplado en el apartado 1, sin
perjuicio de las disposiciones específicas previstas en el presente Real Decreto.

Artículo 2. Definiciones.

1. A efectos del presente Real Decreto, se entenderá por:

Obra de construcción u obra: cualquier obra, pública o privada, en la que se efectúen trabajos de construcción o ingeniería civil cuya relación no exhaustiva figura en el anexo I.

Trabajos con riesgos especiales: trabajos cuya realización exponga a los trabajadores a riesgos de especial gravedad para su seguridad y salud, comprendidos los indicados en la relación no exhaustiva que figura en el anexo II.

Promotor: cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra.

Proyectista: el autor o autores, por encargo del promotor, de la totalidad o parte del proyecto de obra.

Coordinador en materia de seguridad y de salud durante la elaboración del proyecto de obra: el técnico competente designado por el promotor para coordinar, durante la fase del proyecto de obra, la aplicación de los principios que se mencionan en el artículo 8.

Coordinador en materia de seguridad y de salud durante la ejecución de la obra: el técnico competente integrado en la dirección facultativa, designado por el promotor para llevar a cabo las tareas que se mencionan en el artículo 9.

Dirección facultativa: el técnico o técnicos competentes designados por el promotor, encargados de la dirección y del control de la ejecución de la obra.

Contratista: la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el promotor, con medios humanos y materiales, propios o ajenos, el compromiso de ejecutar la totalidad o parte de las obras con sujeción al proyecto y al contrato.

Subcontratista: la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el contratista, empresario principal, el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra, con sujeción al proyecto por el que se rige su ejecución.

Trabajador autónomo: la persona física distinta del contratista y del subcontratista, que realiza de forma personal y directa una actividad profesional, sin sujeción a un contrato de trabajo, y que asume contractualmente ante el promotor, el contratista o el subcontratista el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra.
Cuando el trabajador autónomo emplee en la obra a trabajadores por cuenta ajena tendrá la consideración de contratista o subcontratista a efectos del presente Real Decreto.

2. El contratista y el subcontratista a los que se refiere el presente Real Decreto tendrán la consideración de empresario a los efectos previstos en la normativa sobre prevención de riesgos laborales.

3. Cuando el promotor contrate directamente trabajadores autónomos para la realización de la obra o de determinados trabajos de la misma, tendrá la consideración de contratista respecto de aquéllos a efectos de lo dispuesto en el presente Real Decreto.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando la actividad contratada se refiera exclusivamente a la construcción o reparación que pueda contratar un cabeza de familia respecto de su vivienda.